2016/05/16

節税の与太話

先日の東洋経済オンラインの記事より。

不動産投資による税金対策の応用編として大富豪がよく実践しているテクニックのひとつに、米国での不動産投資があります。

これは両国の法制度と不動産事情における3つの盲点をついたものです。税金対策という点ではその効果は大きく、場合によっては攻めの不動産投資(売却益狙い)よりもはるかに高い利回りが期待できます。

盲点は以下の通りです。

ひとつ目の盲点は、不動産の価値を決める建物と土地の比率です。国土の狭い日本では土地と建物の比率が8:2くらいですが、いくらでも土地がある米国ではその真逆。建物の評価が8で土地が2です。

2つ目の盲点は、海外の不動産であっても日本の税制に従うことです。この場合の税制とは減価償却の計算方法のことを指します。

3つ目の盲点は、両国での中古木造住宅に対する評価の仕方です。日本では築22年を超えた木造住宅はほぼ価値がないとみなされるため「4年での減価償却」が認められていますが、一方の米国では古い家をメンテナンスしながら住むことが当たり前なので、需要のあるロケーションであれば価値がほとんど下がりません。

勘の鋭い人はもうおわかりでしょう。米国で築22年以上の木造住宅を1億円で買えば、毎年2000万円(1億円のうち、建物の評価額が占める80%を4年で割った額)も減価償却できます。これだけの規模の減価償却が取れる投資対象は滅多にありません。


これいいですね。

配当収入を主とした事業会社を作って、収入分をこの海外不動産の減価償却で相殺すればほとんど税金払わなくて済むんじゃないでしょうか?

でも、そもそも配当収入は「事業」として認められるのかとか、減価償却した海外不動産が元の値段で売れたら譲渡所得にならないのかしらとか、その辺きちんと税理士に確認してからやらないとダメですね。
国税庁のHPを見る限り償却分だけ取得費が下がってアウトっぽい気もしますが、アメリカで本気で大家やるつもりなら使い道があるかもしれません。

また、タワマン節税みたいに賞味期限の短いスキームかもしれないので、やるなら最低でも不動産単体の賃貸収入でトントンになるような物件で、なおかつ小規模にお試しから始める必要があるでしょうね。



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